הערכת שווי חברות ונכסים היא נושא חשוב בעולם העסקים והפיננסים בישראל ובעולם. בישראל, כמו במדינות רבות אחרות, הערכות שווי משמשות למגוון רחב של מטרות, החל מקבלת החלטות עסקיות הקשורות לשווי רכישת ומכירת נכס ועד הערכות שווי לצרכי מס בלבד.

אך אין הערכת שווי של נכסים לא נסחרים בבורסה הינה מלאכה מורכבת וקיימות מספר שיטות לביצוע הערכת שווי .

במאמר זה נסקור את השיטות המקובלות להערכת שווי  ונתמקד בשיטת היוון תזרים המזומנים העתידי הצפוי מהנכס  – -DCF (Discounted Cash Flow).

שיטת המכפיל   (Multiplier Method)

שיטה זו מבוססת על השוואה לחברות דומות בשוק. מכפילים נפוצים כוללים:

– מכפיל רווח (P/E Ratio)

– מכפיל מכירות (Price/Sales Ratio)

– מכפיל EBITDA

שיטת השווי הנכסי   (Asset-Based Approach)

שיטה זו מעריכה את שווי החברה על בסיס נכסיה הפיזיים והלא מוחשיים, בניכוי התחייבויותיה. שיטה זו מבוססת על ההנחה כי שווי חברה הוא שווי הנכסים שלה- הקיימת ביום עריכת השווי.

שיטת העסקאות הדומות (Comparable Transactions Method)

שיטה זו מתבססת על מחירי עסקאות דומות שבוצעו בשוק והיא מתאימה רק למקרים שקיימים עסקאות רבות ודומות לגסי הנכס המוערך.

והשיטה העיקרית  – שיטת היוון תזרים המזומנים העתידי הצפוי מהנכס  -DCF (Discounted Cash Flow).

שיטת ה-DCF היא השיטה המקובלת ביותר להערכת שווי נכסים וחברות ונחשבת כשיטה המדויקות ביותר להערכת שווי חברות, עסקים ונכסים. היא מבוססת על ההנחה שערך החברה נגזר מיכולתה לייצר תזרימי מזומנים עתידיים. שיטה זו גם אמצה בפסיקה הישראלית כשיטה המועדפת והמחייבת למעט במקרים בהם אינה מתאימה באופן מובהק.

עקרונות שיטת ה DCF:

 **חיזוי תזרימי מזומנים: מעריכים את תזרימי המזומנים העתידיים של החברה לתקופה של 3-5 שנים.

 **קביעת שיעור ההיוון: מחשבים את שיעור ההיוון (WACC – Weighted Average Cost of Capital) המשקף את הסיכון הכרוך בהשקעה.

 **היוון תזרימי המזומנים: מהוונים את תזרימי המזומנים העתידיים לערך נוכחי.

 **חישוב ערך הטרמינל/השייר: מעריכים את ערך החברה בתום תקופת התחזית.

 **סך השווי: מסכמים את הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים וערך הטרמינל לקבלת שווי החברה. שני רכיבים אלה ביחס משקפים את שווי הנכס/החברה.

יתרונות שיטת ה-DCF:

–       מדויקת ומקיפה

–       מתחשבת בפוטנציאל הצמיחה העתידי

–       מאפשרת ניתוח רגישות

הפסיקה הישראלית לגבי שיטת ה-DCF

בתי המשפט בישראל הכירו בחשיבותה של שיטת ה-DCF בהערכות שווי. בפסק דין מרכזי בעניין קיטאל (ע"א 779/06), קבע בית המשפט העליון כי שיטת ה-DCF היא "השיטה המקובלת והראויה ביותר" להערכת שווי חברות.

דוגמאות לצורך בקבלת הערכת שווי חברות/נכסים:

ברי כי קבלת הערכת שווי לצורך מכירה ורכישה של מניות ונכסים הינה שכיחה מאד. ואולם יש לזכור כי קיימים מקרים בהם קבלת הערכת שווי נובעת לצרכי מס. דוגמאות הן:

1.      על פי החוק, עם העברת פעילות או נכס לחברה בפטור ממס (לפי סעיף 104 לפקודת מס הכנסה) יש לערוך הערכת שווי לפעילות המועברות ולהעבירה לרשות המס (בצירוף דיווח על ההעברה). ללא הערכת השווי לא יחול כל פטור ממס.

2.      דוגמא נוספת, תשלום מס יציאה בעת ניתוק תושבות מישראל (עבור יחידים או חברות) בגין נכסים בהם מחזיק האדם בעת הגירתו מחייבת קבלת הערכת שווי של אותו נכס.